Τον περασμένο Δεκέμβριο η ιδιοκτήτρια του Ελληνικού, Lamda Development, διαφήμισε με όλους τους διαθέσιμους τρόπους το Experience Park, όμως στην ενημέρωση των επενδυτών για τα αποτελέσματα 9μήνου η εταιρεία πέρασε στα ψιλά μια σημαντική αλλαγή στο μοντέλο ανάπτυξης του Ελληνικού. Ποιο είναι αυτό; Ότι αντί να κατασκευάζει και να πουλάει η ίδια τα ακίνητα, πλέον διαθέτει προς πώληση τα οικόπεδα μόνο, με τους αγοραστές να αναλαμβάνουν οι ίδιοι, με δικά τους έξοδα, την ανέγερσή των βιλών.
Στο σχετικό ρεπορτάζ του δημοσιογράφου, Γιάννη Κιμπουρόπουλου, στην «Εφημερίδα των Συντακτών» αναφέρεται ότι το επιχείρημα της εταιρείας είναι ότι έτσι εξοικονομεί κεφάλαια και αυξάνει τα περιθώρια κέρδους. Ανέφερε δε χαρακτηριστικά στη σχετική παρουσίαση ότι μόνο από την πώληση 27 οικοπέδων που προορίζονται για αντίστοιχες πολυτελείς βίλες περιμένει έσοδα 188 εκατ. ευρώ (περίπου το 20% του συνολικού ονομαστικού τιμήματος για το Ελληνικό, με το υπόλοιπο να καλύπτεται ήδη από τις προπωλήσεις κατοικιών ύψους 700 εκατ. ευρώ που κατά την εταιρεία έχουν ήδη γίνει). Βάσει του μοντέλου αυτού, κάθε ιδιοκτήτης οικοπέδου θα χτίζει κατά βούληση, με δικά του σχέδια και κεφάλαια, με ό,τι αυτό σημαίνει για το τελικό αισθητικό αποτέλεσμα της «ιδιωτικής πόλης των πλουσίων» με τους τέσσερις – προς το παρόν – ουρανοξύστες.
Δεν είναι ακόμη σαφές αν η αλλαγή «επιχειρηματικού μοντέλου» είναι ένα πείραμα για τη ριζική αλλαγή σχεδίου στο σύνολο της αστικής ανάπλασης των 9.000 κατοικιών που προβλέπονται συνολικά. Δεν είναι, άλλωστε, η πρώτη μονομερής αλλαγή σχεδίου, που αντιφάσκει με τους όρους τής πολλαπλά τροποποιούμενης εδώ δέκα χρόνια σύμβασης με το Δημόσιο. Για παράδειγμα, η αρχική πρόβλεψη μιλούσε για 2.000 κατοικίες, ενώ η ανάπτυξη του συγκροτήματος του καζίνο είναι άγνωστο πώς ακριβώς θα γίνει (ξεχάστε τις… Καρυάτιδες του Inspire Athens), τώρα που η Mohegan έχει φύγει από την εικόνα, η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ υποτίθεται ότι έχει πάρει το project πάνω της και το παζάρι με τη Hard Rock για να μπει στο επενδυτικό σχήμα δεν φαίνεται να έχει καταλήξει κάπου.
Ωστόσο, πέρα από τα ερωτήματα για το αν όλες αυτές οι μονομερείς αλλαγές σχεδίων κατά πώς βολεύει τον «εθνικό επενδυτή» είναι συμβατές με τους όρους της σύμβασης, από την… οικοπεδοποίηση του Ελληνικού προκύπτει μείζον θέμα για αν το τίμημα των 914 εκατ. ευρώ (ή 600 εκατ. σε τρέχουσες τιμές) καλύπτει στοιχειωδώς τα συμφέροντα του Δημοσίου, έστω και ως απλού πωλητή ακινήτων. Διότι η εκτίμηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου των 6,2 εκατ. τετραγωνικών μέτρων και του ελάχιστου τιμήματος που όφειλε να απαιτήσει το Δημόσιο βασίστηκε στην παραδοχή ότι ο επενδυτής παραδίδει πλήρες έργο αστικής και οικιστικής ανάπλασης, με τα κτίρια, τις υποδομές, τους κοινόχρηστους χώρους και το πράσινο και δεν πουλάει οικόπεδα.
Μάλιστα, το 2014, ο οικονομικός εισαγγελέας Γιάννης Δραγάτσης, είχε ξεκινήσει έρευνα για το ενδεχόμενο να έχει διαπραχθεί το αδίκημα της κακουργηματικής απιστίας σε βάρος του ελληνικού Δημοσίου, κατά την υπογραφή της σύμβασης μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και της Lamda και κατά την αξιολόγηση του τιμήματος από τους εμπειρογνώμονες του ΤΑΙΠΕΔ. Το τίμημα των 914 εκατ. για το Ελληνικό είχε βασιστεί σε εκτίμηση του οίκου American Appraisal Hellas με βάση το επενδυτικό σχέδιο της Lamda (που με τη σειρά του βασιζόταν στο σχέδιο Foster & Partners). Μια άλλη μελέτη από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας ανέβαζε το ελάχιστο τίμημα για το Ελληνικό στα 1,8 δισ. ευρώ.
Τότε, τον Νοέμβριο του 2014, ο εισαγγελέας Γιάννης Δραγάτσης διόρισε δύο πραγματογνώμονες (από τις λίστες των δικαστηρίων): τον Γιώργο Αναματερό και τον Γιάννη Μελά, πολιτικούς μηχανικούς με εξειδίκευση στις εκτιμήσεις ακινήτων. Μετά πολλών εμποδίων, καθώς οι εμπλεκόμενοι ήταν απρόθυμοι να συνεργαστούν και να παραδώσουν τα αναγκαία στοιχεία, το καλοκαίρι το 2015 οι δυο πραγματογνώμονες παρέδωσαν τα συμπεράσματά τους. Ο πρώτος κατέληξε ότι το Ελληνικό έπρεπε να πωληθεί 2,5 φορές υψηλότερα (ήτοι, περίπου 2,4 δισ. ονομαστική), ο δεύτερος 4 φορές ακριβότερα ( 3,7 δισ. ευρώ). Στη συνέχεια, ωστόσο, το 2016 η εισαγγελία όρισε δυο νέους πραγματογνώμονες, που «στρογγύλεψαν» την εκτίμηση για το τίμημα του Ελληνικού κοντά στο συμφωνηθέν και το θέμα θεωρήθηκε λήξαν.
Είναι όμως πράγματι λήξαν; Ο κ. Γιώργος Αναματερός, που βάσισε την εκτίμησή του για υποτίμηση του τιμήματος κατά 2,5 φορές στο σενάριο περί ολοκληρωμένου παραδοτέου έργου σε 15 – 25 χρόνια, στην είδηση περί εκκίνησης της οικοπεδοποίησης του έργου από τη Lamda, αντέδρασε με το άρθρο – ανοικτή επιστολή προς τον εισαγγελέα ΣΔΟΕ. Στη γλαφυρή ανοικτή επιστολή του ο κ. Αναματερός υπογραμμίζει ουσιαστικά ότι εγείρεται θέμα υπολοίπου που οφείλει να διεκδικήσει το Δημόσιο. Κι επειδή απευθύνεται σε δικαστική αρχή υποθέτουμε και ελπίζουμε ότι δεν θα την αφήσει αδιάφορη.
Η επιστολή του Γιώργου Αναματερού προς την Εισαγγελία του ΣΔΟΕ
«Αγαπητή Εισαγγελία του ΣΔΟΕ, Δεν μπορεί να μην έφτασε αυτό στα αυτιά σου.
Τον Δεκέμβριο ανακοίνωσε η Lamda Development ότι αλλάζει το επιχειρηματικό της πλάνο και ότι δεν θα κατασκευάσει πλέον τις βίλες του παρακτίου μετώπου του Ελληνικού, αλλά θα πουλήσει οικόπεδα με φως, νερό, τηλέφωνο. Η όποια ανεξάρτητη δημοσιογραφία της χώρας εστίασε (ορθώς) στο ότι μάλλον δεν πρόκειται πλέον να ακολουθηθεί μια πολεοδομικώς και αρχιτεκτονικώς ομοιόμορφη αισθητική στο όλο ακίνητο (που υποτίθεται ότι θα έφερνε τη σφραγίδα μιας αρχιτεκτονικής διασημότητος σαν τον sir Foster). Εγώ τώρα από την πλευρά μου λέω να εστιάσω σε αυτό στο οποίο έγινα ειδήμων χάρις σε εσένα: στο νέο μεγάλο «θέμα οικονομικής φύσεως» που απορρέει από την ως άνω αλλαγή.
Στις πραγματογνωμοσύνες που σου καταθέσαμε (κατά τα τέλη Αυγούστου / αρχές Σεπτεμβρίου του 2015) εγώ και ο Γιάννης Μελάς (ο έτερος πραγματογνώμων που είχες διορίσει εν όψει επελαύνοντος προμνημονιακού ΣΥΡΙΖΑ [Νοέμβριος του 2014]) κάνουμε ειδικές αναφορές στη σελ. 22 της από 18/3/2014 άκρως απορρήτου εκτιμήσεως της American Appraisal Hellas, βάσει της οποίας καθορίστηκε το τίμημα (την οποία εκτίμηση, σου υπενθυμίζω, κατάφερες και έπεισες το ΤΑΙΠΕΔ να μας τη δώσει μόνον όταν ειπώθηκε το «Είμαστε κάθε λέξη του Συντάγματος»):
«Ο Εκτιμητής (η American) επιθυμεί να επισημάνει ότι στο σενάριο ανάπτυξης που διαμόρφωσε, δεν προβλέπει την πώληση οικοπέδων σε τρίτους προκειμένου να τα αναπτύξουν οι ίδιοι με καθορισμένες χρήσεις και με δικές τους δαπάνες, σε χρόνους που οι ίδιοι θα επιλέξουν.
«Σημειώνεται ότι πώληση οικοπέδων για μελλοντική ανάπτυξη από τρίτους αποτελεί μια συνηθισμένη πρακτική σε μεγάλου μεγέθους αναπτύξεις στο εξωτερικό, κυρίως στις ΗΠΑ, προκειμένου αφ’ ενός ο Developer (η Lamda) να αποκτά νωρίτερα έσοδα (από την πώληση των οικοπέδων) και αφ’ ετέρου να μην υφίσταται το κόστος ανέγερσης των επιμέρους αναπτύξεων, το οποίο προϋποθέτει δέσμευση κεφαλαίων για την ανέγερσή του και επιπλέον ενσωματώνει τον κίνδυνο της εξεύρεσης τελικών χρηστών για τις επιμέρους χρήσεις.
«Επιπλέον ο Εκτιμητής επιθυμεί να επισημάνει ότι […] η μεταφορά σε παρούσες αξίες μελλοντικών εσόδων σε μια περίοδο 25 ετών αποφέρει χαμηλότερη αξία από αυτή η οποία θα επιτυγχάνετο με την πώληση οικοπέδων νωρίτερα».
Να σ’ τα κάνω (και πάλι) λιανά;
Μια από τις δικαιολογίες για να δοθεί έναντι πινακίου φακής το ακίνητο του Ελληνικού ήταν ότι εν μέσω μερικής χρεοκοπίας της χώρας δεσμευόταν η Lamda με τις δικές της μπουλντόζες να μας δώσει ένα τελειωμένο έργο (έστω στην 25ετία!…). Και επειδή μας κλάφτηκε ότι για την κατασκευή δεν της φτάνανε τα ίδια κεφάλαια και ότι έπρεπε να παρθούν κυρίως δάνεια τραπεζικά (αναλογία τουλάχιστον 3 προς 1 τα δεύτερα προς τα πρώτα), την αμείψαμε και με μια ετήσια απόδοση 14,5% (επένδυση υψηλοτάτου ρίσκου).
Άρα. Εύλογες ερωτήσεις που φρονώ ότι θα έπρεπε εδώ και ένα μήνα να έχεις απευθύνει στο ΤΑΙΠΕΔ ή στον Σύμβουλο Υλοποιήσεως που ορίζεται στο άρθρο 15 της από 14/11/2014 Συμβάσεως:
α) Ποιος θα είναι τώρα υπόλογος απέναντι στο Κράτος αν το (όποιο) έργο δεν ολοκληρωθεί εντός των πρεπουσών προθεσμιών;
β) Αν δεν υπάρχουν πλέον προθεσμίες και απλώς επαφιέμεθα στον καλό τον νόμο της ελευθέρας αγοράς, μήπως υπάρχει κάποιο υπόλοιπο χρημάτων που πρέπει να πάρει πίσω το Δημόσιο;
Ναι. Το υπόλοιπο το οποίο πρέπει να δώσει πίσω η Lamda αν ακολουθήσει την τακτική του «εγώ πουλάω οικόπεδα και δεσμεύομαι μόνο να κατασκευάσω τους δρόμους, τα της κοινής ωφελείας και το επιβαλλόμενο από τον Ν. 4062/2012 πάρκο των 2 km2» το ξέρεις καλά πόσο είναι. Ο Μελάς, κατασκευαστής ο ίδιος και πολύ αλεπού στα της αγοράς, αυτό το σενάριο ακολούθησε στην εκτίμησή του και βρήκε ότι το συμφωνηθέν τίμημα θα έπρεπε να είναι έτσι ΤΟΥΛΑΧΙΣΤΟΝ τέσσερις φορές πάνω.
Αλλά! Υπόλοιπο υπάρχει ακόμη και στη (μάλλον απίθανη πλέον) περίπτωση που σου απαντήσει το ΤΑΙΠΕΔ ή ο Σύμβουλος Υλοποιήσεως ότι συνεχίζουν και υπάρχουν δεσμεύσεις από πλευράς της Lamda… «Θέμα οικονομικής φύσεως», το ξέρεις καλά, υπήρχε και προ Δεκεμβρίου!…
Ο Μελάς έκανε τον κακό μπάτσο, εγώ τον καλό. Θυμάσαι;
2,5 φορές ΤΟΥΛΑΧΙΣΤΟΝ πάνω είχα βρει ότι θα έπρεπε να είναι το τίμημα στην περίπτωση που θα ολοκλήρωνε η Lamda το projectάκι της στην ώρα του. Τι ωραία να συμφωνούσες μαζί μου ότι δεν αποτελεί και κάποιο μεγάλο ρίσκο το χρονοδιάγραμμα 25ετίας! Τι ωραία να συμφωνούσες μαζί μου ότι έκανα καλά που θεώρησα ότι όχι 14,5% ετησία απόδοση θα έπρεπε να του έχει δοθεί του επενδυτού από την American, αλλά το πολύ 10% (επένδυση μέσου ρίσκου)! (Το θυμάσαι κι αυτό; Ο «διεθνής εκτιμητικός οίκος» εδέησε να μας παραδώσει το αποκρυπτογραφικό του excelόφυλλο μόνον τον Μάιο του 2015…)
Στην αξία που βρήκα εγώ μην μπερδευτείς βεβαίως και νομίσεις ότι συμπεριλαμβάνεται το ΜΗ ρίσκο λόγω προστατευτικής (υπέρ Lamda) Συμβάσεως. Π.χ. το ποια ακριβώς αποζημίωση θα δικαιούται ο επενδυτής αν η συμφωνηθείσα δομηθησομένη επιφάνεια μειωθεί πέραν του 3% λόγω ευρέσεως αρχαίων (σε ένα ακίνητο με, ήδη, 9 αρχαιολογικούς τόπους…), σ’ το έγραψα με την παρότρυνση (βλ. κεφ. ΙΙΙ. γ της πραγματογνωμοσύνης μου) να το ψάξεις εσύ περαιτέρω. (Βεβαίως χμμ… τώρα που το σκέφτομαι, ίσως και να μην πληρώνουμε αποζημιώσεις. Ισως γίνει αυτοματοποιημένη διαδικασία το ΥΠΠΟ να πακετάρει τα ευρεθησόμενα αρχαία, κατά τα πρότυπα του μετρό της Θεσσαλονίκης [Δυο μήνες η προθεσμία στο Ελληνικό]).
Αγαπητή Εισαγγελία του ΣΔΟΕ,
Συγγνώμη που δεν έρχομαι να σ’ τα πω όλα τα παραπάνω κατ’ ιδίαν, αλλά το κάνω έτσι, δημοσίως. Η κίνησή σου κατά τη διακυβέρνηση του μεταμνημονιακού ΣΥΡΙΖΑ να διορίσεις δυο νέους πραγματογνώμονες στην υπόθεση (Φεβρουάριο του 2016), πιστοποιημένους, και καλά, του υπουργείου Οικονομικών (σε αντίθεση με τον Μελά και εμένα, τους κακομοίρηδες, που είμαστε απλώς στις λίστες των Δικαστηρίων…), με έχει κάνει, είναι η αλήθεια, να είμαι κάπως απογοητευμένος μαζί σου. Είναι, ξέρεις, και εκείνο το δημοσίευμα που διάβασα στην εφημερίδα Agora της 2/7/2016 με τίτλο: «Σύμβουλος του ΤΑΙΠΕΔ ο εκτιμητής που όρισε η Εισαγγελία» – αφορά τον έναν από τους δυο τούς πιστοποιημένους σου. Μπορείς να μου δώσεις κάποια εξήγηση γι’ αυτό; Συνέτεινε, ναι, κι αυτό στην απογοήτευσή μου.
* Ο Γιάννης Αναματερός είναι πολιτικός μηχανικός του Πανεπιστημίου Λιέγης.
